El contrato de compraventa debe ser declarado nulo, por la causal de fin ilícito, cuando se haya buscado despojar del bien al verdadero propietario y se actúe a sabiendas que los datos contenidos en Registros Públicos no eran coherentes con los de la realidad.
Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, al resolver la Casación N° 2444-2015-Lima, publicada en el diario oficial El Peruano del 31/08/2016.
Veamos el caso: un par de hermanos demandan que se declare la nulidad de la compraventa de diversos inmuebles, alegando que sobre dichos predios en litigio habían adquirido con anterioridad la propiedad a título oneroso y a través de documento privado, pues su padre les transfirió sus derechos y acciones que le correspondían sobre el inmueble. La demanda la plantean contra sus familiares, quienes habían vendido el bien a una pareja a otros familiares, amparándose en la información contenda en el Registro. Por ello, los accionantes también alegaron que los demandados tenían pleno conocimiento de que el inmueble sub litis les había sido vendido a ellos con mucha anterioridad. Así las cosas, su defensa técnica invocó la causal de imposibilidad jurídica y física del objeto del negocio jurídico, a fin de que se declare la nulidad.
Los vendedores demandados alegaron que fueron declarados herederos del propietario del bien en virtud de una sucesión intestada, por lo que sus derechos estarían debidamente inscritos. Por su parte, los compradores demandados argumentaron que los vendedores tenían legitimidad para celebrar el contrato dispositivo y, a su vez, argumentaron que la adquisición se ha hecho conforme las formalidades prevista en la ley.
La sentencia de primera instancia declaró fundada la demanda de nulidad del negocio jurídico por la causal de imposibilidad jurídica del objeto. El juez basó sus argumentos en que los vendedores demandados no podían disponer de un bien ajeno, pues lo demandantes habían adquirido válidamente los derechos y acciones relativos al bien sub litis.
Apelada dicha resolución, el ad quem revocó la decisión de la primera instancia, declarando infundada la demanda. El colegiado superior argumentó que los compradores demandados habían actuado de buena fe en la celebración del negocio dispositivo. Pues, de los actuados (carta notarial de aviso de abstención de venta), se evidencia que, incluso a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la venta, no conocían el primer negocio dispositivo realizado entre el los demandantes y su padre sobre el mismo bien sub litis.
Ya en sede casatoria, la Corte Suprema afirmó que los compradores demandados actuaron de mala fe. Por ende, asevera el tribunal, no era posible que aquellos invoquen la buena fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil), pues los demandados conocían o habrían estado en una posibilidad latente de conocer la inexactitud de la información brindada en el registro sobre el derecho de propiedad del bien sub litis, máxime si todos los implicados tienen una relación de parentesco y existe de por medio un estado de coposesión entre las partes en conflicto.
Sin embargo, la Sala Civil Permanente de la Suprema corrige al a quo en la decisión sobre el fondo, en el extremo referido a la causal de nulidad, pues para la Corte lo que en el presente caso se habría presentado es un negocio jurídico dispositivo nulo por la causal de fin ilícito, pues a través de este negocio se pretendía “(…) despojar de sus bienes a los demandantes, a sabiendas de que los datos que se encontraban en el Registro Público no se compadecían con la realidad…”. De esa forma, la Suprema casó la sentencia de vista y confirmó la sentencia de la primera instancia.
COMO UD PUEDE APRECIAR, ES MUY IMPORTANTE LA FORMA EN QUE SE REDACTA UN CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE.
Muchas personas firman contratos mal redactados, con cantidad de errores legales, sin que se cumpla con lo que dispone el Codigo Civil.
Muchos documentos son redactados de tal modo, que en el tiempo, son declarados nulos.
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